Pri predaji nehnuteľnosti, kde zaradíme predaj domu, bytu, nebytového priestoru alebo aj pozemku (vrátane spoluvlastníckych podieloch na nehnuteľnosti), je daň z vášho príjmu vo výške 19% alebo 25% (v závislosti od výšky základu dane pri fyzických osobách – nepodnikateľoch). Príjem, ktorý získate vďaka tomu, že ste predali byt, dom, nebytový priestor alebo pozemok je vo viacerých prípadoch oslobodený.
A. Ste vlastník nehnuteľnosti, ktorú sa chystáte predať, viac ako 5 rokov
Zákon o dani z príjmov vymedzuje podmienky, ktoré musia byť splnené na to, aby ste daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti platiť nemuseli - boli by ste oslobodený od platenia dane. Od platenia dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti ste oslobodený vtedy ak ide o:
- predaj nehnuteľnosti po uplynutí 5 a viac rokov od jej nadobudnutia
- predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku po uplynutí 5 a viac rokov od jej vyradenia z obchodného majetku
- predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v nepriamom rade po uplynutí 5 a viac rokov od jej nadobudnutia
- predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov, po uplynutí 5 a viac rokov od jej nadobudnutia do vlastníctva poručiteľa.
Na to, aby sme vedeli posúdiť, či ste jednu z týchto podmienok splnili je rozhodujúce určiť si moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho. V tomto prípade máme tri spôsoby nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva:
- ak sa nehnuteľnosť prevádza na základe zmluvy - vtedy sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností
- ak sa nehnuteľnosť nadobúda dedením - vtedy sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa
- ak sa vlastníctvo nadobúda rozhodnutím štátneho orgánu, vtedy sa nadobúda jej vlastníctvo dňom určeným na tomto rozhodnutím.
Rovnako dôležitým je určenie toho, čo možeme považovať za dedenie v priamom rade. Dedením v priamom rade je prípad, ak dedič bol s poručiteľom príbuzný v priamom rade, t. j. priamy predok alebo priamy potomok (napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci).
Ak ste sa našli v týchto bodoch, vtedy ste oslobodený od dane a nie ste povinný tento príjem priznať a teda daňové priznanie si ani nepodávate.
B. Ste vlastník nehnuteľnosti, ktorú sa chystáte predať, menej ako 5 rokov
V tomto prípade ste so 100% istotou nesplnili predošlé podmienky a teda platiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti sa vás týka.
Ak sa chystáte predať nehnuteľnosť, ktorú ste kúpili skôr, ako od doby vašej kúpy uplynie 5 rokov, príjem z tohto predaja nie je od dane oslobodený a teda sa považuje za zdaniteľný príjem. Čo to pre vás znamená?
Pri výpočte tejto dane sa postupuje tak, že od príjmu, ktorý získate pri predaji vašej nehnuteľnosti (avšak stále majme na pamäti, že nehnuteľnosť predávate skôr, než ste vy boli jej vlastníkom minimálne 5 rokov) si odrátate preukázateľné výdavky. Základ dane je teda tvorený zdaniteľným príjmom zníženým o výdavky.
Uveďme si jednoduchý príklad.
V roku 2013 ste kúpili byt za 100 000 €. V roku 2015 ste ho zrekonštruoval za 10 000 €. V roku 2017 ste uzavreli zmluvu o predaji bytu za sumu 120 000 €. Keďže neuplynula 5-ročná lehota vlastníctva, ktorá je podmienkou na oslobodenie od dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti, budete platiť daň. Za rok 2017 zahrniete do daňového priznania príjem z predaja bytu vo výške 120 000 € a výdavok vynaložený na jeho kúpu vo výške 100 000 € a preukázateľný výdavok na jeho rekonštrukciu vo výške 10 000 €. Základ dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti teda predstavuje 10 000 € (120 000 – 110 000). Z tohto základu dane sa vypočíta daň. Sadzba dane z príjmov v roku 2017 predstavuje 19% zo základu dane do 35 022,31 € (vrátane).
V tomto prípade by ste zaplatili daň z príjmu vo výške 10 000 € x 19% = 1 900 €.
Ak by ste si neboli istý tým, či sa vás platba dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti tento rok týka alebo nie, pokojne sa na nás obráťte. Veľmi radi vám pomôžeme vyriešiť takúto zásadnú vec, ktorá trápi mnohých. Daňové priznanie za rok 2017 ste povinný podať do 31. marca 2018, avšak tento deň pripadá na sobotu a teda termín sa posúva na nasledujúci pracovný deň a to na 3.4.2018.