Vo všeobecnosti platí, že ku každej nehnuteľnosti je potrebné pristupovať individuálne, avšak na vytvorenie ocenenia je potrebné okrem znalosti trhu disponovať aj správnou metodikou. Obvykle maklér pracuje na základe dvoch rovín, ktorými sú skutkový a právny stav.
V rámci právneho stavu je smerodajný list vlastníctva, ktorý následne porovnávame so skutkovým stavom, nakoľko napríklad v prípade rodinných domov môže výslednú cenu ovplyvniť dodatočná legalizácia niektorých stavieb nachádzajúcich sa na pozemku. Samotný skutkový stav hovorí o tom, v akom stave sa nehnuteľnosť nachádza, úroveň rekonštrukcie, hodnota a technologická vyspelosť, prípadne nadčasovosť použitých materiálov. Dôležité je nezabúdať na tzv. amortizáciu, kedy sa percentuálne znižuje hodnota preinvestovaných prostriedkov o mieru opotrebenia.
Pri rodinných domoch naceňujeme samostatne pozemok, následne samostatne posudzujeme dom a jeho vybavenie. Špecifickou kategóriou sú nehnuteľnosti určené na búranie, kde je potrebné naceniť búracie práce spolu s odvozom odpadu a tieto náklady následne odpočítať od ceny pozemku. Pri pozemkoch rozlišujeme či má pozemok prístupovú cestu a inžinierske siete, prípadne koľko bude vybudovanie inžinierskych sietí stáť a aké možnosti v danej lokalite máme. Klientom odporúčame kupovať pozemky, ktoré už disponujú všetkými pripojeniami, aby sa vyhli zbytočným komplikáciám.
Kvalifikované ocenenie od realitnej kancelárie okrem štandardného predaja môžeme využiť v prípade určenia hodnoty nehnuteľnosti pre účely dedičského konania, rozvodového konania a následného vysporiadania majetku. Často je to aj určenie ceny nehnuteľnosti, ktorú klient nadobudol dedením alebo darom a potrebuje spätne určiť trhovú cenu k danému roku, kedy nehnuteľnosť nadobudol. V takýchto prípadoch je bežnou praxou vyžiadať si takéto nacenenie od 2-3 realitných kancelárií. Štandardne však maklér nerozlišuje na aký účel bude nacenenie použité a vo všetkých prípadoch určuje reálnu trhovú cenu.
Aké faktory a súvislosti vplývajú na cenu?
Vo svojej praxi sa stretávam hlavne s bytmi a okrem vyššie spomenutých faktorov beriem do úvahy lokalitu, orientáciu na svetové strany, konkrétnu štvrť a ulicu, orientáciu v rámci ulice, stav bytového domu, podlažie. Špecifickou kategóriou sú byty v centrách miest, kde do ceny vstupuje aj to, aký je k nehnuteľnosti prístup, možnosti parkovania, prípadne možný rozsah rekonštrukcie v prípade pamiatkovo chránených budov.
V prípade väčších terás kalkulujem 30-40% z trhovej ceny na m2 plochy bytu. Podstatné je vidieť nehnuteľnosť naživo, aby som navnímal všetky faktory s ktorými ďalej pracujem s pomocou analýzy danej lokality, dostupných dát a cenových máp. Do úvahy beriem aj budúcu výnosnosť danej nehnuteľnosti.
Daniel Golian, pobočka Bratislava
Ako oceniť špecifické nehnuteľnosti?
Mojou poslednou špecifickou nehnuteľnosťou bol predaj meštianskeho domu, ktorý bol pamiatkou. K danému predaju som pristúpil ako k zaujímavej investičnej príležitosti. S pomocou stavebnej firmy sme vypočítali náklady na vybudovanie apartmánov a následne predajnú cenu týchto apartmánov. Výsledná ekonomika presvedčila kupujúceho, ktorému som aj takúto špecifickú nehnuteľnosť predal za pomerne krátku dobu (1 mesiac).
V prípade špecifických lokalít beriem do úvahy priemer cien v okolitých obciach a mestách, dopravnú dostupnosť, občiansku vybavenosť a fakt, či je daná lokalita zaujímavá z pohľadu klientov. V prípade ak sa jedná o investične zaujímavú nehnuteľnosť, môžeme si dovoliť ísť s cenou o niečo vyššie.
Ing. Jakub Capík, pobočka Košice