V dnešnej dobe je na trhu mnoho bytov a nehnuteľností, ktoré sú zaťažené hypotékou. Je to už akási bežná súčasť realitnej ponuky. Čo to znamená pre predávajúceho? Viac starostí pri príprave. Je priebeh predaja rovnaký ako pri všetkých ostatných nehnuteľnostiach zaťažených úverom? Nie je. Je niekoľko možností, ako predať byt s hypotékou. To, ktorú z týchto možností si vyberiete bude mať vplyv na priebeh prípravy predaja a aj na predaj samotný. Taktiež bude ovplyvnená rýchlosť predaja bytu a aké prekážky, či kroky bude potrebné prekonať pri predaji.

Upozornite kupujúceho

Záujemcu o kúpu bytu je potrebné upozorniť na záložné právo, ktorým disponuje banka v záležitosti nesplateného hypotekárneho úveru. Tento fakt, niektorým kupujúcim nemusí vôbec prekážať a teda nebudú mať s touto skutočnosťou žiaden problém. Naopak, môžu sa nájsť aj záujemcovia, ktorí budú chcieť kúpiť nehnuteľnosť bez tohto zaťaženia, a teda budú požadovať, aby sa majiteľ zbavil hypotéky pred predajom.

Práve od tejto dohody s kupujúcim závisí fakt, ako sa byt vlastne predá.

Ako naložiť s hypotekárnym úverom pri predaji?

1. Hypotéku splatíte predčasne

Je to najčastejším riešením. Možnosťou je, že predávajúci, v prípade, že má dostatok vlastných zdrojov, zaplatí časť úveru sám alebo zvyšnú sumu uhradí kupujúci, a táto uhradená čiastka bude zarátané do celkovej kúpnej ceny nehnuteľnosti.

Ako na to?

  • Požiadajte banku o predčasné splatenie hypotekárneho úveru
  • Banka vypočíta zvyšnú dlžnú sumu
  • Po vymazaní záložného práva v prospech banky, môžete byt predať

 

2. Hypotéku prevezme kupujúci

Kupujúcich, ktorí by chceli prevziať úver cudzieho človeka nie je veľa. Dôvodom sú hlavne podmienky, na ktorých sa predávajúci dohodol s bankou. Nemusia totiž vyhovovať kupujúcemu. No aj toto riešenie prichádza v úvahu, a tak sa časť úveru prenesie na kupujúceho.

Ako na to?

  • Oznámte banke, že máte v pláne predať byt a previesť úver na kupujúceho
  • Banka si kupujúceho preverí, hlavne jeho schopnosť splácať úver
  • Ak všetky zúčastnené strany súhlasia, môže sa pristúpiť k predaju nehnuteľnosti
  • Po predaji, sa daný dlh prepíše už na nového majiteľa, ktorý bude hypotéku splácať

 

3. Záložné právo bude prevedené na iný byt

Treťou možnosťou je samotný prevod záložného práva z predávaného bytu na nový byt, prípadne na nejakú novú nehnuteľnosť. Táto nehnuteľnosť nemusí byť vo výhradnom vlastníctve prevádzajúcej osoby, môže ísť aj o vlastníctvo inej osoby.

Podmienkou ale je, aby mala daná vybraná nehnuteľnosť rovnakú alebo ešte vyššiu hodnotu ako predávaný byt.

Ako na to?

  • Oslovte súdneho znalca na vypracovanie posudku nehnuteľnosti
  • Predložte znalecký posudok banke na posúdenie, či je vhodná
  • Ak banka odpovie kladne, požiadajte o zmenu záložného práva
  • Banka vystaví záložné zmluvy pre vlastníka, ktorého nehnuteľnosť je vhodnou zábezpekou
  • Banka vydá dokumenty na základe ktorých sa zmaže z katastru záložné právo na predávanom byte

 

Pri následnom predaji bytu ju podľa platnej legislatívy nutné spísať kúpnu zmluvu, resp. zmluvu o predaji.

Ak predávajúci predá byt v čase 5 rokov od jeho nadobudnutia, má povinnosť zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti. Ak prešiel čas dlhší ako je 5 rokov, je od tejto povinnosti oslobodený v prípade, že nejde o byt zaradený do obchodného majetku.