Rekonštrukcia nehnuteľnosti. Stavebné povolenie alebo ohlásenie stavebných úprav? Bývate v dome, ktorý už nevyhovuje vašim požiadavkám? Pozorujete časti, ktoré potrebujú rekonštrukciu? Rekonštrukcia domu sa dá pokojne zvládnuť, treba sa na ňu ale poriadne pripraviť. Súčasťou takej prípravy je napríklad vybavenie stavebného povolenia a ohlásenie stavebnej úpravy.

Stavby , ich zmeny a udržiavacie práce na nich môžete vykonávať jedine na základe stavebného povolenia alebo práve na základe ohlásenia stavebných úprav. V prvom rade je potrebné vedieť, do ktorej skupiny sa zaraďujú práce, ktoré sa chystáte robiť či už v byte alebo dome. Podľa toho potom budete postupovať ďalej. Buď začnete vybavovať stavebné povolenie a všetky právne úkony s tým spojené, alebo len podáte ohlásenie stavebných úprav na obec.

Stavebné povolenie

V prípade, že sa chystáte na rekonštrukciu vašej nehnuteľnosti, mali by ste požiadať príslušný stavebný úrad o vydanie stavebného povolenia. Stavebné povolenie predstavuje dokument, bez ktorého nemôžete postaviť žiadnu väčšiu stavbu, či prestavbu.

Stavebné povolenie sa vyžaduje, ak nie je ustanovené inak, pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania; stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách.

Jednou zo základných náležitosti pre vydanie povolenia je preukázanie vlastníctva k rekonštruovanej nehnuteľnosti. Vlastníctvo preukážete listom vlastníctva vyhotoveným katastrálnym úradom. List vlastníctva je platný tri mesiace od jeho vydania katastrálnym úradom. Ak ide o rekonštrukciu domu, výsledkom ktorej nebude zmena vonkajších rozmerov domu, netreba predkladať všeobecne záväzné nariadenie obce.

Stavebné povolenie potrebujete:

  • pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania; stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách.
  • na stavebné úpravy, najmä búracie práce, pri ktorých sa mení vzhľad, priestorové usporiadanie bytu, spôsob užívania, zásahom do nosných konštrukcií. V tomto prípade potrebujete aj súhlas väčšiny vlastníkov bytov v dome s danou prerábkou. Ďalšou dôležitou vecou je stanovisko statika formou "statického posudku " ktorý posúdi, či sú stavebné úpravy možné a či neohrozia statiku domu a ľudí v bytovom dome.

Ohlásenie stavebných úprav

Pri stavebných úpravách je stavebník povinný vopred vyhlásiť takúto činnosť stavebnému úradu a teda podať ohlásenie stavebných úprav. A ako zistíte, že ide o stavebné úpravy? Do tejto skupiny patria:

  • jednoduchá stavba, prístavba alebo nadstavba, ak tak určil stavebný úrad v územnom rozhodnutí
  • drobné stavby, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie
  • stavebné úpravy, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa tým záujmy spoločnosti
  • udržiavacie práce, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad alebo životné prostredie a pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou

Kedy nepotrebujete stavebné povolenie ani ohlásenie

Sú ale aj také prípady, kedy vám netreba ani stavebné povolenie a ani nemusíte podávať žiadne ohlásenia stavebných úprav. Toto sú ale poväčšine také stavebné úpravy, s ktorými sa bežne nestretávame, a preto je pravdepodobné, že aspoň to ohlásenie vždy bude potrebné. Stavebné povolenie ani ohlásenie sa nevyžaduje pri:

  • pri opravách fasády, opravách a výmene strešnej krytiny alebo povrchu plochých striech, výmene odkvapových žľabov a odtokových zvodov, opravách oplotenia a výmene jeho častí, ak sa tým nemení jeho trasa,
  • pri opravách a výmene nepodstatných stavebných konštrukcií, najmä vnútorných priečok, omietok, obkladov stien, podláh a dlažby, komínov, okien, dverí a schodišťových zábradlí,
  • pri údržbe a opravách technického, energetického alebo technologického vybavenia stavby, ako aj výmena jeho súčastí, ak sa tým zásadne nemení jeho napojenie na verejné vybavenie územia ani nezhorší vplyv stavby na okolie alebo na životné prostredie, najmä výmena klimatizačného zariadenia, výťahu, vykurovacích kotlov a telies a vnútorných rozvodov,
  • výmena zariaďovacích predmetov, najmä kuchynských liniek, vaní, vstavaných skríň,
  • maliarske a natieračské práce
  • pri krátkodobých prenosných zariadeniach
  • pri konštrukciách chmeľníc a vinohradov
  • pri stavebných úpravách elektrických vedení bez obmedzenia napätia.

Po úspešnej rekonštrukcii, dokončenú stavbu, prípadne jej časť spôsobilú na samostatné užívanie alebo tú časť stavby, na ktorej sa vykonala zmena alebo udržiavacie práce, pokiaľ tieto stavby vyžadovali stavebné povolenie, možno užívať len na základe kolaudačného rozhodnutia.

Ak plánujete v blízkej budúcnosti rekonštrukciu nehnuteľnosti, mali by ste ešte pred začatím činností oznámiť ostatným obyvateľom bytového domu, alebo susedom, výveskou začiatok a koniec prác, ktoré by ich mohli rušiť, napríklad spôsobovaním hluku, a požiadať ich o porozumenie.