Kúpa vlastného bývania sa nezačína iba otázkou, koľko stojí byt. Rovnako dôležité je vedieť, aký vysoký príjem potrebujete, koľko vlastných zdrojov musíte mať pripravených a akú mesačnú splátku bude váš rozpočet dlhodobo zvládať.

Práve preto sme sa pozreli na modelový príklad kúpy 3-izbového bytu v roku 2026. Nejde pritom o porovnanie toho, či je lepšie bývať v Bratislave alebo v Košiciach. Obe mestá nám slúžia ako praktická ukážka dvoch rozdielnych cenových hladín – a toho, ako veľmi môže cena nehnuteľnosti ovplyvniť potrebný príjem kupujúceho.

Byt za 170-tisíc verzus byt za 230-tisíc eur

V našom modeli pracujeme s 3-izbovým bytom za približne 170 318 € a druhým za približne 230 511 €. Pri financovaní 80 % hodnoty nehnuteľnosti hypotékou potrebuje kupujúci pri lacnejšom byte vlastné zdroje približne 34 064 €. Pri drahšom byte už približne 46 102 €.

Už samotný rozdiel v cene nehnuteľnosti teda znamená, že kupujúci musí mať na začiatku pripravených približne o 12-tisíc eur viac. A potom prichádza hypotéka. Pri byte za približne 170-tisíc eur by úver predstavoval 136 254 €, zatiaľ čo pri nehnuteľnosti za približne 230-tisíc eur by išlo o 184 409 €. Pri modelovej úrokovej sadzbe 3,5 % a splatnosti 30 rokov vychádza mesačná splátka približne na 612 € v prvom prípade a 828 € v druhom. Rozdiel je približne 216 € každý mesiac.

Aký príjem na to potrebujete?

Tu sa dostávame k najdôležitejšej otázke.

Pri lacnejšom z uvedených bytov vychádza v našom modeli potrebný čistý mesačný príjem približne na 1 600 €. Pri drahšom byte je to už približne 2 050 € mesačne. Rozdiel v potrebnom príjme tak predstavuje približne 450 € mesačne. Samozrejme, neznamená to, že každý človek s čistým príjmom 1 600 € automaticky dostane hypotéku na byt za 170-tisíc eur. Ide o modelový príklad jedného 30-ročného žiadateľa bez detí, ďalších úverov a kreditných limitov, pri 80 % LTV a splatnosti 30 rokov. V reálnom živote banka posudzuje každého klienta individuálne.

Banka sa nepozerá iba na dnešnú splátku

Častou chybou je vypočítať si mesačnú splátku hypotéky a podľa nej usúdiť, že na danú nehnuteľnosť kupujúci finančne dosiahne. Banky však musia počítať aj s tým, či by klient zvládol splácanie pri nepriaznivejšom vývoji úrokových sadzieb. V našom modeli sa preto pri hypotéke so sadzbou 3,5 % preveruje schopnosť splácať úver približne pri sadzbe 5,5 %.

Do hry vstupujú aj limity DTI a DSTI. Zjednodušene povedané, banka sleduje nielen celkovú výšku vášho dlhu vzhľadom na príjem, ale aj to, koľko vám po zaplatení splátok zostane na bežný život. Pri DSTI môže ísť po odpočítaní životného minima na splátky spravidla najviac 60 % zostávajúceho príjmu. Preto môžu mať dvaja ľudia s rovnakým platom úplne rozdielne možnosti financovania. Rozhodovať môže existujúci spotrebný úver, leasing, kreditná karta, počet členov domácnosti alebo iné finančné záväzky.

Cena bytu je len jedna časť rovnice

Pri hľadaní bývania sa preto oplatí ešte pred prvou vážnou obhliadkou vedieť, v akej cenovej kategórii sa môžete reálne pohybovať. Ak máte čistý príjem okolo 1 600 €, možnosti budú prirodzene iné ako pri príjme nad 2 000 €. Rovnako dôležité však bude, koľko máte vlastných zdrojov a aké ďalšie záväzky už splácate. Dobré rozhodnutie pri kúpe nehnuteľnosti totiž nevzniká až podpisom zmluvy. Začína sa realistickým nastavením rozpočtu.

Ak plánujete kúpu bytu alebo domu, naši realitní makléri vám pomôžu zorientovať sa nielen v aktuálnej ponuke nehnuteľností, ale aj v tom, ktorá cenová kategória dáva vzhľadom na vaše možnosti zmysel. Vďaka tomu môžete hľadať bývanie, ktoré bude vyhovovať nielen vašim predstavám, ale aj vašim finančným možnostiam.