V posledných mesiacoch médiami rezonuje informácia o ochladzovaní realitného trhu v súvislosti s narastajúcou infláciou a rastom úrokových sadzieb. Nakoľko slovenský realitný trh kopíruje dianie na európskom a svetovom trhu, vieme predpokladať, ako sa bude situácia vyvíjať u nás a aké dopady môžeme očakávať. Podľa údajov Eurostatu, Slovensko aj napriek nárastu cien nehnuteľností v posledných rokoch nepatrí medzi rizikové krajiny a k prasknutiu povestnej realitnej bubliny nepríde.

Čísla v tomto prípade hovoria jasne, od roku 2015 bol nárast cien nehnuteľností vo svete percentuálne na oveľa vyššej úrovni. Najviac ceny rástli v Estónsku (+174%), Maďarsku (+152%), Českej republike (+121%), Lotyšsku (+119%) a Litve (+117%). Rast cien na Slovensku za rovnaké obdobie je 2-2,5x nižší ako v spomínaných krajinách (+72%). Od roku 2015 najmenej ceny rástli v Španielsku a jediné záporné číslo má Taliansko (pokles o 11%). Maďarský realitný trh sa začal prehrievať na prelome rokov 2019/2020, kedy na podporu predaja novostavieb prišlo k oslobodeniu dane na novostavby vo výške 18%. Trh zareagoval neúmerným zvyšovaním cien, nakoľko novostavby sa stali cenovo dostupnejšími v porovnaní so staršími nehnuteľnosťami. Realitný trh v Českej republike eviduje najvyšší nárast v roku 2021, kedy Česká národná banka zrušila úverový strop na počet zaúverovaných nehnuteľností. Enormný nárast cien začali medzi prvými regulovať práve zvyšovaním úrokových sadzieb.

Najvyšší medziročný pokles cien nehnuteľností (-8,3%) zaznamenal Nový Zéland, kde za rýchlym nárastom v predošlých rokoch bola kombinácia vysokého dopytu a predaje cez aukcie. Podobne je na tom aj najväčší realitný trh na svete, Amerika a Kanada, kde je pokles tiež citeľný. Vo všeobecnosti nákup spomaľuje inflácia a vysoké úrokové sadzby.

Podľa dostupných údajov Európskej centrálnej banky sú ceny nehnuteľností v rámci EÚ nadhodnotené o cca 15%. V porovnaní s prudkým nárastom v niektorých krajinách prípadný pokles o toto nadhodnotenie nebude likvidačný zásah do realitného trhu. Pri porovnaní so situáciou pred 15 rokmi a dobou poskytovania 100% hypoték, je dnes situácia na Slovensku oveľa bezpečnejšia. Vývoj nasvedčuje tomu, že k prudkému prepadu cien na domácom trhu nepríde.

 

Akým spôsobom ovplyvnil rast cien nehnuteľností na Slovensku cenu prenájmov a záujem kupovať?

Ceny nájmov od vypuknutia vojenského konfliktu na Ukrajine mierne stúpli, nakoľko je od vtedy výrazne zvýšený dopyt hlavne po nehnuteľnostiach v dostupnej cenovej relácii. Čo sa týka kúpy, počas leta som zaznamenal znížený dopyt, čo bolo z časti spôsobené dovolenkovým obdobím, ale určite za to môže aj postupné zvyšovanie úrokových sadzieb. Práve pre spomínané zvyšovanie úrokových sadzieb si myslím, že v kombinácii s vyšším počtom ponúk sa zastaví rast cien. Momentálne je ťažké povedať, či ceny nehnuteľností budú klesať. Ak áno, predpokladám, že len v menej atraktívnych lokalitách, inak očakávam ich ustálenie.

Ing. Marek Marchevský, pobočka Košice

 

Oplatí sa pri momentálnych úrokových sadzbách nákup investičnej nehnuteľnosti?

Nehnuteľnosti sú z dlhodobého hľadiska stále dobrou investíciou. Dôležité je urobiť pre klienta detailnú analýzu trhu a dopytu, vybrať vhodnú lokalitu. Počet nehnuteľností na investíciu v ponuke je dlhodobo na rovnakej úrovni. Predaj v súvislosti so zvyšovaním úrokových sadzieb trvá o niečo dlhšie. Na obhliadkach vnímam fakt, že záujemcovia sú opatrnejší nakoľko do kúpy oproti 1. polroku vstupuje aj nestála situácia ohľadom zvyšovania cien energií, čo môže mať dopady na výnosnosť danej nehnuteľnosti. Dlhodobo vhodnou investíciou sú však aj pozemky, pri ktorých nie sú mesačné náklady ako pri byte (okrem nákladov na údržbu a dane z pozemku).

Ing. Jakub Capík, pobočka Košice