Hrubý yield je základný a veľmi jednoduchý ukazovateľ. Jeho výhodou je rýchly výpočet a možnosť okamžitého porovnania viacerých ponúk. Na druhej strane nezohľadňuje náklady a dane, preto poskytuje len orientačný obraz.

Priemerný hrubý ročný yield nehnuteľnosti je ukazovateľ, ktorý vyjadruje, aký podiel z kúpnej ceny nehnuteľnosti majiteľovi ročne prinesú príjmy z prenájmu (pred odpočítaním nákladov a daní). Počíta sa:

Čistý yield ponúka realistickejší pohľad na návratnosť. Do výpočtu sa započítavajú náklady spojené s prevádzkou bytu či domu, ako sú poplatky do fondu opráv, poistenie, údržba, správa nehnuteľnosti, daň z prenájmu či obdobia bez nájomníka. V dôsledku toho býva čistý výnos zvyčajne o 1–2 percentuálne body nižší než hrubý.

Yield je užitočný aj v praxi, pretože pomáha investorom zistiť, ako dlho potrvá, kým sa im investícia vráti. Napríklad yield 5 % znamená, že návratnosť môže trvať približne 20 rokov, ak sa ceny a nájomné nezmenia. Pri vysokom yielde treba byť opatrný, často ide o rizikovejšie lokality alebo menej stabilných nájomníkov. Naopak, nižší yield v atraktívnych oblastiach zvyčajne naznačuje, že hodnota nehnuteľnosti bude časom rásť. Výnos môžu ovplyvniť aj faktory ako zmeny zákonov či úrokových sadzieb.

Novostavby vs. secondhand na Slovensku

Pri porovnaní investičných výnosov spriemerovaných na celé územie SR medzi novostavbami a secondhandovými bytmi za posledných 18 mesiacov vidíme dlhodobý rozdiel v prospech starších nehnuteľností.

Secondhand byty si počas sledovaného obdobia udržali vyšší hrubý yield, a to stabilne nad úrovňou novostavieb. Dôvodom je nižšia obstarávacia cena v porovnaní s nájomným, ktoré sa výrazne nelíši od novostavieb.

Novostavby vykazujú nižší hrubý výnos. Hlavným faktorom je vysoká kúpna cena, ktorá tlačí percentuálny výnos nadol. Investori do novostavieb však často rátajú s vyššou likviditou a menšími nákladmi na údržbu.

Aký je význam pre investorov?

Secondhandové byty predstavujú atraktívnu voľbu najmä pre tých, ktorí uprednostňujú vyšší ročný cashflow. Naopak, novostavby oslovujú investorov hľadajúcich modernejší štandard bývania, nižšie riziko technických problémov a zároveň potenciál dlhodobého rastu hodnoty. Dáta zároveň ukazujú, že rozdiel vo výnosnosti medzi oboma segmentmi je stabilný a nevykazuje výrazné výkyvy, čo poukazuje na to, že nejde o krátkodobý trend, ale o dlhodobý jav.

Ako vám môže pomôcť realitný maklér?

Poznať rozdiel medzi hrubým a čistým yieldom či sledovať trendy na trhu je dôležité pre každého, kto zvažuje investíciu do nehnuteľnosti. Skúsený realitný maklér dokáže tieto informácie premeniť na reálne príležitosti, pretože má relevantné informácie z trhu, na základe ktorých vie odhadnúť vývoj cien a dopytu po prenájmoch. Práve vďaka jeho znalostiam môžete odhaliť investície, ktoré by vám pri samostatnom hľadaní mohli uniknúť.